Evolución del precio de la vivienda en España: datos y metodología

El último periodo comprobado para este estudio es el segundo trimestre de 2026. El INE publicó el 7 de septiembre una subida del Índice de Precios de Vivienda del 12,2% frente al mismo trimestre de 2025 y del 3,4% frente al trimestre anterior. Son dos comparaciones diferentes: no se suman ni cuentan la misma historia. [1]

La pregunta cotidiana —«¿cuánto se ha encarecido una vivienda?»— necesita además ubicación, estado, tamaño y fecha. Un índice nacional ayuda a analizar un mercado; no tasa una propiedad. Este estudio explica la evolución verificada desde el tercer trimestre de 2024 y proporciona ejemplos originales para interpretar cambios, poder adquisitivo y accesibilidad.

1. Qué nos dice el último dato

En el segundo trimestre, la vivienda nueva presenta una tasa anual del 7,4% y la de segunda mano del 12,9%. La fuente identifica los datos como definitivos. La gráfica recoge sus tasas anuales publicadas; su eje mide porcentajes de variación, no euros ni el nivel del índice. [1]

Que la tasa anual general baje desde un trimestre previo no significa que el precio caiga. El nivel puede seguir subiendo, pero a una velocidad interanual menor. Es la diferencia entre cuánto cuesta algo y cuánto ha variado respecto a una referencia. Para hablar de una caída necesitas que la comparación elegida sea negativa, no simplemente que el crecimiento se modere.

2. Compraventa, alquiler y tasación son preguntas distintas

El IPV se refiere a compraventas de vivienda libre adquirida por hogares y distingue nueva y segunda mano. Usa información administrativa y ajustes de composición y calidad. El ámbito no equivale al conjunto de viviendas anunciadas para vender ni incluye por definición el precio del alquiler. [3]

Una oferta publicada dice lo que pide el vendedor; una operación cerrada dice lo que se pactó bajo sus condiciones; una tasación estima un valor con otro propósito. Una renta de alquiler expresa el precio de usar la vivienda durante un periodo. Si mezclas esas magnitudes puedes obtener una tabla aparentemente completa que compara unidades incompatibles.

Para estudiar una decisión de compra, combina información coherente de compraventa con oferta local, gastos, ingresos y financiación. Para estudiar alquiler, consulta una fuente de rentas y su cobertura. No multipliques el alquiler mensual por doce y lo compares sin más con el crecimiento del IPV: son dimensiones distintas, aunque ambos mercados puedan influirse.

3. Qué cambia con la base 2025

Desde el primer trimestre de 2026 el índice utiliza 2025 como año de referencia, en lugar de 2015. El INE explica que reescalar cambia los niveles publicados del índice, pero no las tasas retrospectivas. También actualizó aspectos del modelo y las ponderaciones. Esto obliga a verificar la base al reunir series históricas. [2]

Ejemplo matemático: una serie que marca 150 cuando su base vale 100 puede marcar 100 en una base posterior si se reescala por un factor de 1,5. El movimiento de 150 a 165 sigue siendo una subida del 10%; en la otra escala sería 100 a 110. No ha desaparecido riqueza ni se ha abaratado la vivienda: cambió la regla con la que numeramos el índice.

Antes de unir archivos, verifica unidad, base, frecuencia y cobertura. Un salto al empalmar dos series puede ser simplemente un cambio de escala. En esta entrega la gráfica utiliza tasas publicadas por el INE en una misma nota, evitando unir niveles de bases diferentes. La descarga histórica completa debe mantener esa trazabilidad cuando se amplíe.

4. Las variaciones se multiplican

Supón un índice de 100 y dos trimestres consecutivos con subidas hipotéticas del 3% y del 4%. Tras el primero vale 103; tras el segundo, 103 × 1,04 = 107,12. La subida acumulada es 7,12%, no 7%. La diferencia nace de que el segundo aumento actúa sobre un nivel ya mayor.

La variación entre dos fechas se calcula como índice final dividido por índice inicial, menos uno, y multiplicado por cien. La tasa anual compara con el mismo trimestre del año anterior. No sumes cuatro tasas interanuales para construir una anual ni multipliques por cuatro una trimestral como si fuese un resultado observado del año.

5. Precio nominal y precio real

Los euros corrientes describen los importes de cada fecha; el poder adquisitivo exige compararlos con un índice de precios coherente. Ejemplo: si una vivienda hipotética sube un 10% y un deflactor elegido para el mismo intervalo sube un 3%, la variación real calculada es 1,10/1,03 − 1 = 6,80%. Restar 10 − 3 da una aproximación de siete puntos, no el resultado exacto.

Elegir un deflactor necesita una explicación. El IPC puede ayudar a estudiar poder adquisitivo general, pero no convierte por sí solo una vivienda concreta en «barata». El hogar paga además una hipoteca, impuestos, mantenimiento y costes de desplazamiento. Dos compradores con ingresos y financiación distintos pueden experimentar el mismo precio como esfuerzos diferentes.

6. La accesibilidad conecta precios e ingresos

Una vivienda de 200.000 euros frente a 30.000 euros anuales de ingresos brutos equivale, en una división simple, a 6,67 años de ingresos. Si cuesta 220.000 y los ingresos son 31.500, el cociente sube a 6,98. El precio aumenta un 10%, la renta un 5% y el esfuerzo de adquisición calculado así empeora. Son supuestos, no una estadística nacional de accesibilidad.

Ese cociente tampoco mide la cuota mensual ni el ahorro necesario. Para eso debes conocer capital financiado, plazo, interés y gastos. Una mejora del tipo puede aliviar la cuota mientras la entrada sigue alejándose del ahorro del hogar. Estudiar ambos canales evita afirmar que «la compra se facilita» por un único indicador.

El simulador compara un precio o índice inicial y final, junto con dos valores del IPC de los mismos periodos y la misma base. Con valores hipotéticos de 200.000 y 220.000 y un IPC que pasa de 100 a 105, el cambio nominal es 10% y el descontado por ese IPC, 4,76%. No pronostica el IPV ni calcula ingresos ni devuelve una tasación. Una buena herramienta muestra supuestos y límites junto al resultado.

7. El dato nacional no reemplaza el análisis local

Una media nacional puede ocultar diferencias entre comunidades, ciudades y barrios. Incluso dentro de un mismo edificio, orientación, estado, ocupación o necesidades de reforma alteran una negociación. El índice evita atribuir todo cambio a la composición de lo comprado mediante su método, pero no proporciona el precio individual de cada inmueble.

Para una comparación local útil, fija fecha, zona, superficie comparable y estado. Distingue precios pedidos de operaciones documentadas. Si utilizas pocos anuncios, explica que es una muestra de oferta; no la llames «precio real del mercado» ni inferirás automáticamente una tendencia nacional. El tamaño y la selección de la muestra importan tanto como sus números.

8. Cómo leer la gráfica sin inventar una previsión

La línea histórica de tasas permite comparar vivienda nueva y usada en periodos idénticos. No dibuja dónde acabarán el año próximo ni reproduce todas las observaciones desde el inicio del IPV. La cobertura visible comienza en 2024T3 y termina en 2026T2, con las ocho observaciones de la nota oficial. La fecha de consulta es posterior y no se añade como un trimestre de datos.

No extrapoles una línea ascendente para estimar automáticamente el valor futuro de una compra. Un escenario puede servir para probar capacidad financiera, pero necesita etiqueta de hipótesis y no de previsión. El gráfico de este estudio reserva los datos observados para la serie oficial y los cálculos hipotéticos para ejemplos claramente separados.

9. Fuentes, método y mantenimiento

La serie y el último dato proceden de la nota del INE de septiembre, y el cambio de base del anexo metodológico del primer trimestre. Se han añadido ejemplos aritméticos originales, reproducibles con las fórmulas indicadas. La noticia existente de Diario conserva su periodo específico; esta ficha amplía la interpretación. Debe actualizarse tras una nueva publicación trimestral o una revisión metodológica.

Lo que vas a entender

• La tasa interanual no es la tasa trimestral ni el nivel del índice.
• Reescalar la base cambia los números del índice, no las tasas pasadas.
• Para una compra necesitas precio local, ingresos, entrada y financiación.

Los datos, a la vista

Datos y método · % de variación interanual

Vivienda nueva y usada: evolución de las tasas anuales

GeneralNuevaSegunda mano

Datos definitivos del INE, nota del 7/09/2026. Son tasas anuales, no precio en euros ni previsión.

Descargar datos CSV

Ver tabla accesible de datos

Vivienda nueva y usada: evolución de las tasas anuales · % de variación interanual

Periodo / supuesto	General	Nueva	Segunda mano
2024T3	8,1000	9,8000	7,9000
2024T4	11,3000	12,3000	11,1000
2025T1	12,2000	12,2000	12,3000
2025T2	12,7000	12,1000	12,8000
2025T3	12,8000	9,7000	13,4000
2025T4	12,9000	11,2000	13,1000
2026T1	12,9000	9,1000	13,5000
2026T2	12,2000	7,4000	12,9000

Explorar los supuestos

Los datos iniciales son ejemplos editables; cada resultado se calcula en este navegador y no constituye una previsión.