Amortizar hipoteca en 2026: ¿es mejor reducir cuota o reducir plazo? Simulador de ahorro de intereses

Cuando un hogar acumula liquidez y decide realizar una amortización parcial anticipada de su hipoteca, la entidad financiera le plantea obligatoriamente dos opciones sobre el sistema de amortización francés: reducir la cuota mensual (manteniendo intacta la fecha de vencimiento final del préstamo) o reducir el plazo pendiente (manteniendo la misma cuota mensual y recortando meses o años de deuda). Aunque ambas opciones rebajan de inmediato el capital vivo en la misma cuantía, la diferencia en intereses totales ahorrados puede superar el triple a favor de reducir plazo.

En esta guía técnica de Diario Económico demostramos con la fórmula del sistema francés por qué reducir plazo multiplica el ahorro financiero, en qué casos concretos compensa elegir reducir cuota y cuáles son las comisiones máximas legales permitidas por el artículo 23 de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario.

1. Por qué reducir plazo ahorra hasta 3 veces más intereses que reducir cuota

En el sistema de amortización francés (el utilizado en más del 99 % de las hipotecas en España), los intereses de cada recibo mensual se calculan multiplicando el capital vivo pendiente por el tipo de interés mensual (TIN / 12):

• Si eliges reducir cuota mensual: el capital pendiente baja hoy (por ejemplo, de 150.000 € a 135.000 € tras aportar 15.000 €), por lo que tu recibo mensual disminuye un 10 % (unos 74 € menos al mes). Sin embargo, los 135.000 € restantes siguen devengando intereses durante todos los años originales del contrato (por ejemplo, 20 años completos).
• Si eliges reducir plazo: mantienes exactamente la misma cuota mensual que ya estabas pagando. Como cada mes debes menos intereses (porque el capital vivo ha bajado en 15.000 €), toda esa diferencia dentro de tu cuota pasa a amortizar capital puro mes tras mes. Se produce un efecto de bola de nieve que elimina los últimos años del préstamo —precisamente evitando pagar intereses durante los meses finales recortados—.

2. Tabla comparativa real: amortizar 15.000 € en una hipoteca de 150.000 € al 3,20 %

Veamos la comparativa matemática exacta para un préstamo hipotecario con 150.000 € de capital pendiente, un tipo de interés del 3,20 % TIN y 20 años (240 meses) restantes, cuya cuota actual es de 846,99 €/mes (coste total de intereses pendientes sin amortizar: 53.278,41 €):

3. Cuándo conviene elegir reducir cuota en lugar de reducir plazo

Pese a que reducir plazo gana siempre en ahorro total de intereses, existen tres escenarios financieros donde reducir cuota mensual resulta más prudente:

• Tasa de esfuerzo familiar superior al 30 %–35 %: si el recibo de la hipoteca absorbe más de un tercio de vuestros ingresos netos mensuales o prevéis una reducción temporal de ingresos, bajar la cuota fija obligatoria proporciona un colchón inmediato de liquidez cada mes.
• Estrategia híbrida disciplinada: si eliges reducir cuota en el banco (para tener menor obligación mensual en caso de imprevisto), pero ahorras todos los meses los 84,70 € de rebaja y los vuelves a amortizar a final de año, obtienes prácticamente el mismo ahorro que reduciendo plazo sin perder flexibilidad.
• Coste de oportunidad frente a renta fija: si tu hipoteca es fija con un tipo antiguo muy bajo (por ejemplo, del 1,10 % o 1,40 % TIN), antes de amortizar conviene comprobar en nuestra comparativa entre amortizar hipoteca o invertir en Letras del Tesoro si la rentabilidad neta después de IRPF del ahorro supera el interés de tu deuda.

4. Comisiones máximas legales por amortización anticipada (art. 23 Ley 5/2019)

El artículo 23 de la Ley 5/2019 prohíbe al banco cobrar cualquier comisión si la amortización no le genera una «pérdida financiera» y establece topes máximos infranqueables:

• Hipotecas a tipo variable: la entidad y el cliente solo pueden pactar una de estas dos modalidades excluyentes: hasta el 0,25 % durante los primeros 3 años (y 0 % a partir del cuarto año) o hasta el 0,15 % durante los primeros 5 años (y 0 % desde el sexto año).
• Hipotecas a tipo fijo: hasta el 2,00 % del capital reembolsado durante los primeros 10 años de vida del préstamo, y hasta el 1,50 % desde el año 11 hasta el vencimiento.

5. La regla de los 9.040 € si compraste tu vivienda habitual antes de 2013

Si adquiriste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y mantienes el régimen transitorio de deducción estatal y autonómica en el IRPF, puedes deducir el 15 % de todo lo pagado en el año por la hipoteca (cuotas ordinarias + amortizaciones anticipadas + seguros vinculados) hasta una base máxima de 9.040 € anuales por declarante (1.356 € de devolución fiscal máxima al año). Si entre tus 12 cuotas ordinarias has pagado 6.200 € en el año, la amortización anticipada óptima en diciembre es exactamente de 2.840 € para agotar el límite de 9.040 €; si la hipoteca está a nombre de dos titulares que presentan declaración individual, el límite conjunto se duplica hasta 18.080 € anuales (2.712 € de ahorro directo en Renta).