ITP por comunidades autónomas y gastos de comprar una vivienda en 2026: tabla del 4 % al 10 %, IVA, AJD y notaría

Comprar una vivienda en España implica enfrentarse a una factura fiscal que varía drásticamente según el código postal donde se ubique el inmueble y según se trate de una primera transmisión (obra nueva comprada directamente al promotor) o de una segunda o ulterior transmisión (vivienda usada comprada a un particular, un fondo o una empresa una vez agotado el primer uso).

En esta guía comparativa de Diario Económico hemos recopilado los tipos impositivos generales y reducidos vigentes en las 17 comunidades autónomas conforme al Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (RDL 1/1993), junto con el desglose arancelario de notaría, registro y gestoría tras la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario.

1. Tabla comparativa del ITP, AJD y tipos reducidos en las 17 Comunidades Autónomas (2026)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO / ITP) es un tributo estatal cedido al 100 % a las comunidades autónomas, que tienen competencia normativa para fijar tanto la tarifa general como las bonificaciones para jóvenes menores de 35 o 36 años, familias numerosas, personas con discapacidad o adquisiciones en municipios en riesgo de despoblación. Debe autoliquidarse mediante el Modelo 600 en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública ante notario:

2. Cuidado con el Valor de Referencia del Catastro: sobre qué importe se calcula el ITP

Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible mínima del ITP y del AJD ya no es necesariamente el precio escriturado en la compraventa, sino el mayor de estos dos importes (art. 10 LITP):

1. El precio o contraprestación pactada en la escritura pública de compraventa.
2. El Valor de Referencia de Mercado determinado anualmente por la Dirección General del Catastro a partir de los precios reales de compraventas formalizadas ante notario.

Si compras un piso para reformar por 180.000 € pero su certificado de Valor de Referencia Catastral en la Sede Electrónica del Catastro asciende a 210.000 €, la consejería de Hacienda de tu comunidad autónoma te exigirá autoliquidar el ITP sobre los 210.000 €. Si consideras que ese valor de referencia supera el valor real de mercado por el mal estado de conservación del inmueble, puedes presentar una solicitud de rectificación de autoliquidación adjuntando informe pericial de tasación homologada y reportaje fotográfico.

3. Qué gastos de la compraventa y de la hipoteca paga el comprador y cuáles paga el banco

Al presupuesto fiscal del impuesto (ITP o IVA + AJD) debes sumar los aranceles de los fedatarios públicos, diferenciando entre la escritura de compraventa y la escritura del préstamo hipotecario (regulada por el artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario):

• En la escritura de compraventa (la paga el comprador): Aranceles de Notaría (entre 650 € y 1.100 € según cuantía y folios), inscripción en el Registro de la Propiedad (entre 450 € y 750 €) y honorarios de gestoría por tramitar la liquidación del ITP/IVA e inscripción (unos 300 €–400 € si no lo tramitas tú mismo).
• En la escritura del préstamo hipotecario (la paga el banco): Por imperativo legal de la Ley 5/2019, la entidad financiera asume el 100 % de la notaría de la hipoteca, el 100 % del Registro de la Propiedad de la hipoteca, el 100 % de la gestoría de la hipoteca y el 100 % del impuesto de AJD hipotecario. El comprador únicamente abona la tasación oficial homologada del inmueble (entre 300 € y 480 €) y, en su caso, la comisión de apertura si existiera en la oferta vinculante (FEIN).

Para calcular la cuota mensual que te quedará tras aportar ese 20 % de entrada más gastos, utiliza nuestro simulador de cuota hipotecaria y consulta cómo influye la senda actual del Euríbor a 12 meses o la decisión de amortizar hipoteca frente a Letras del Tesoro. Y si estás vendiendo tu casa anterior para comprar la nueva, recuerda calcular antes la plusvalía municipal de la venta.

¿Cuándo se paga IVA y cuándo se paga ITP al comprar una vivienda?

La frontera entre ambos impuestos depende de si se trata de una primera entrega o de una segunda transmisión (artículo 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992 del IVA): si compras una vivienda de obra nueva directamente al promotor o constructor tras finalizar la edificación (sin que haya sido habitada antes de forma continuada durante dos o más años), la operación tributa por IVA al 10 % general (4 % en viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública, y 7 % de IGIC en Canarias) más el impuesto autonómico de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En cambio, si compras una vivienda de segunda mano a un particular o una vivienda ya usada con anterioridad, la compra está exenta de IVA y tributa exclusivamente por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de la comunidad autónoma donde radique el inmueble.

¿Qué plazo hay para pagar el ITP tras firmar la escritura de compraventa ante notario?

El plazo general en la mayoría de las comunidades autónomas es de 30 días hábiles (excluyendo sábados, domingos y festivos) contados desde el día siguiente al otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante el notario, presentando el Modelo 600 en la agencia tributaria autonómica correspondiente. Es fundamental respetar este plazo porque el Registrador de la Propiedad no inscribirá la vivienda a nombre del comprador mientras no se acredite la carta de pago o presentación del Modelo 600 (cierre registral del artículo 54 de la Ley del ITP).

¿Se puede financiar el ITP y los gastos de compra dentro de la hipoteca?

Como criterio general de solvencia supervisado por el Banco de España, las entidades bancarias conceden como máximo el 80 % del menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación para primera vivienda habitual (70 % en segunda residencia), por lo que el comprador debe aportar con ahorros propios el 20 % restante del precio más un 8 %–12 % adicional para cubrir el ITP (o IVA + AJD), la notaría, el registro y la tasación. Solo en programas autonómicos con aval público para jóvenes menores de 35 o 40 años o cuando la tasación oficial supera holgadamente el precio de compra es posible financiar entre el 90 % y el 100 % del precio del inmueble, pero incluso en esos supuestos los impuestos deben abonarse con fondos propios.