Cómo calcular la plusvalía municipal (IIVTNU) en 2026 al vender o heredar una vivienda: método real frente a coeficientes

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, es uno de los tributos locales más relevantes cuando se transmite un piso, un local comercial o un garaje en España. A diferencia de la ganancia patrimonial que el vendedor declara al año siguiente en la base del ahorro del IRPF (entre el 19 % y el 28 %), la plusvalía municipal la recauda directamente el ayuntamiento donde está situado el inmueble y grava la revalorización del suelo urbano durante los años en que has sido propietario.

En esta guía técnica de Diario Económico explicamos las dos fórmulas vigentes en los artículos 104 a 110 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) y te ofrecemos nuestra calculadora dual para que compruebes en segundos qué método te ahorra más dinero antes de presentar tu autoliquidación.

1. Los dos métodos legales de cálculo de la plusvalía municipal tras el RDL 26/2021

Para calcular la plusvalía municipal necesitas tener a mano tres documentos: la escritura de adquisición original (compra o herencia anterior), la escritura de transmisión actual y el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), donde figuran por separado el valor catastral total, el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción.

Opción A: Método Objetivo (Valor catastral del suelo × Coeficiente temporal)

En el método objetivo (art. 107.4 TRLRHL), la base imponible no depende de cuánto hayas ganado con la venta, sino únicamente del valor catastral del suelo en el momento de la venta multiplicado por el coeficiente oficial que corresponda al número de años completos (o meses si ha transcurrido menos de un año) que has tenido el inmueble en propiedad. Sobre esa base imponible se aplica el tipo impositivo fijado en la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento, que por ley no puede superar el 30 %.

Opción B: Método de Plusvalía Real (Ganancia real proporcional al suelo)

Si el contribuyente demuestra que el incremento real de valor obtenido entre la compra y la venta es inferior a la base imponible del método objetivo, el artículo 107.5 TRLRHL obliga al ayuntamiento a tomar como base imponible la plusvalía real, calculada en tres pasos:

1. Ganancia bruta de transmisión: Se resta al valor de transmisión en escritura (o valor comprobado) el valor de adquisición original, sin sumar gastos de notaría ni reformas (Valor Venta − Valor Compra).
2. Proporción del suelo sobre el valor catastral total: En el recibo del IBI se divide el valor catastral del suelo entre el valor catastral total del inmueble (por ejemplo, si el suelo vale 42.000 € y el valor catastral total es de 84.000 €, el suelo representa el 50 %).
3. Base imponible real y cuota: Se multiplica la ganancia bruta por el porcentaje del suelo y al resultado se le aplica el tipo impositivo municipal (máximo 30 %).

Por ejemplo, si compraste un piso en 2008 por 200.000 € y lo vendes hoy en 2026 (18 años después) por 212.000 €, con un suelo catastral de 50.000 € (50 % del total catastral):

• Con el Método Objetivo (18 años, coef. 0,22), la base imponible sería 50.000 € × 0,22 = 11.000 € y pagarías 3.300 € de plusvalía.
• Con el Método de Plusvalía Real, tu ganancia total es de solo 12.000 €, la parte atribuible al suelo (50 %) es de 6.000 €, y al 30 % tu cuota baja a 1.800 €: te ahorras 1.500 € simplemente marcando la casilla de estimación directa en el impreso municipal.

Y si estás reinvirtiendo el importe de la venta en comprar una vivienda nueva, no olvides consultar los tipos de ITP y gastos de compra de vivienda por comunidad autónoma y nuestro simulador de hipotecas.

¿Quién está obligado a pagar la plusvalía municipal en una compraventa, donación o herencia?

Según el artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en las transmisiones a título oneroso (compraventa de vivienda, local o garaje) el sujeto pasivo obligado al pago frente al ayuntamiento es siempre el vendedor o transmitente, salvo que el vendedor sea una persona física no residente en España, en cuyo caso el comprador actúa como sustituto del contribuyente y debe retener el importe. En cambio, en las transmisiones a título lucrativo o gratuito (herencias y donaciones), el obligado a pagar la plusvalía municipal es quien recibe el inmueble (el heredero o el donatario).

¿Se paga plusvalía municipal si vendo un piso por menos dinero de lo que me costó?

No. A raíz de las sentencias del Tribunal Constitucional 59/2017 y 182/2021 y de la reforma del artículo 104.5 del TRLRHL, no se produce sujeción al impuesto cuando el interesado acredite la inexistencia de incremento de valor entre los valores de adquisición y transmisión que consten en las escrituras públicas (o los comprobados por la Administración). No obstante, aunque la cuota a pagar sea de 0 euros, el vendedor sigue teniendo la obligación formal de presentar la declaración ante el ayuntamiento dentro del plazo de 30 días hábiles aportando copia simple de la escritura de compra y de la escritura de venta.

¿Qué bonificaciones existen en la plusvalía municipal por heredar la vivienda habitual?

El artículo 108.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales faculta a los ayuntamientos para regular en su ordenanza fiscal una bonificación de hasta el 95 % de la cuota íntegra del impuesto en las transmisiones mortis causa (herencias) de la vivienda habitual del causante (y de los locales afectos a la actividad económica ejercida por el fallecido) a favor de los descendientes (hijos y nietos), adoptados, cónyuges y ascendientes. Para conservar esta bonificación, la mayoría de las ordenanzas municipales exigen mantener la propiedad de la vivienda heredada durante un plazo mínimo de entre 3 y 5 años salvo fallecimiento del heredero.