El Supremo anula una comisión de apertura hipotecaria

Si al firmar una hipoteca te cobraron una comisión de apertura, es razonable preguntarse cuánto supuso y si puedes recuperarlo. En el caso resuelto por el Tribunal Supremo, un matrimonio pagó 1.270,20 euros entre el préstamo inicial y una ampliación; el banco tendrá que devolver esa cantidad, más los intereses legales correspondientes, porque no quedó probado que hubiera informado de forma suficiente antes de la firma.

¿Qué ha decidido el Supremo sobre la comisión de apertura?

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo confirmó la nulidad por abusiva de dos cláusulas de comisión de apertura incluidas en el préstamo de una pareja. El contrato original se firmó con Banco Español de Crédito (Banesto), entidad posteriormente absorbida por Banco Santander. El fallo confirma la decisión que había dado la razón a los prestatarios en primera instancia.

El banco deberá reintegrar 1.150 euros cobrados al formalizar la hipoteca y otros 120,20 euros asociados a una ampliación posterior. La suma de ambos importes es 1.270,20 euros. Además, la sentencia reconoce los intereses legales correspondientes y condena a la entidad al pago de las costas procesales derivadas de su recurso de apelación.

La noticia de Europa Press sobre el fallo del Supremo explica que el tribunal no consideró suficiente que la comisión apareciera en el contrato o en la Tasa Anual Equivalente (TAE). La presencia de una cifra en esos documentos no acreditó, por sí sola, que los clientes hubieran recibido información previa bastante sobre las consecuencias económicas de la cláusula.

¿Cuánto pagué por la comisión de apertura y qué importe podría reclamar si mi cláusula fuese anulada?

Para hacer una primera comprobación, busca en la escritura del préstamo y en la documentación de la ampliación cualquier mención a «comisión de apertura». Anota el importe cobrado en cada operación y súmalos. Esa suma permite identificar cuánto se pagó por este concepto; no determina por sí sola que exista derecho a devolución.

En el caso publicado, el préstamo inicial fue de 115.000 euros y la comisión ascendió a 1.150 euros. Diez años después, el 17 de mayo de 2017, la pareja amplió el préstamo en 2.212,21 euros. En esa operación se aplicó una nueva comisión del 1%, con un mínimo de 120,20 euros, y el importe cobrado fue precisamente 120,20 euros. La suma de las dos cantidades es 1.270,20 euros.

La referencia a un 1% describe la comisión aplicada a la ampliación de este préstamo. No es una regla automática que permita decidir si una cláusula de otra hipoteca es abusiva. Tampoco significa que cualquier cliente pueda reclamar la misma cantidad: el importe depende de lo efectivamente cobrado y de las circunstancias que se valoren en su caso.

La zona de calculadoras de Diario Económico puede servirte para ordenar las cantidades. Para una estimación sencilla, introduce cada comisión cobrada y suma los importes. El resultado sería el importe pagado por ese concepto, no una confirmación de que la cláusula vaya a anularse ni del resultado de una reclamación.

¿Por qué se consideró abusiva la cláusula en este caso?

Según la información publicada sobre la sentencia, no constaba que el banco hubiera entregado a los clientes, antes de firmar, una oferta vinculante, una ficha de información personalizada o un documento similar. El Supremo entendió que esa información previa era necesaria para que pudieran conocer el coste real del préstamo y comparar la propuesta con otras ofertas.

El tribunal también precisó que la comisión no supera «automáticamente» el control de transparencia por estar escrita en el contrato o figurar en la TAE. Por eso, el dato que conviene revisar no es solo dónde aparece el cargo, sino qué información se acredita que recibiste antes de contratar. En este litigio, la ausencia de prueba sobre esa información fue determinante para mantener la nulidad que había declarado el juzgado.

El recorrido judicial ayuda a entender el alcance de la decisión. El Juzgado de Primera Instancia número 11 de Córdoba dio la razón al matrimonio en noviembre de 2020. La Audiencia Provincial de Córdoba revocó esa decisión en abril de 2021, al considerar que la cláusula era clara y comprensible y que figuraba en la TAE. El Supremo estimó el recurso de casación de los prestatarios y confirmó íntegramente el fallo de primera instancia.

¿La sentencia anula todas las comisiones de apertura?

No. La resolución descrita se refiere a las cláusulas de ese préstamo y de su ampliación, y a la información que quedó acreditada en ese procedimiento. No permite afirmar que todas las comisiones de apertura sean nulas ni que todos los titulares de una hipoteca vayan a recuperar lo pagado. Cada caso requiere mirar el contrato, los importes, la documentación previa y las circunstancias concretas.

En la noticia, Asufin sostiene que una comisión cercana o superior al 1% resulta desproporcionada salvo que la entidad justifique costes extraordinarios. Esa valoración se atribuye a la asociación y no debe confundirse con el criterio concreto del Supremo descrito en la resolución. El fallo informado se apoyó en la falta de prueba sobre la información previa y en las consecuencias de esa omisión para la transparencia de la cláusula.

La distinción importa: conocer el porcentaje o el importe puede ayudar a localizar el cargo, pero no resuelve por sí solo si corresponde reclamar. También hay que separar la comisión inicial de la que pudiera cobrarse en una modificación o ampliación. En el ejemplo publicado, fueron dos cargos distintos, en fechas diferentes, y ambos quedaron incluidos en la devolución ordenada.

¿Qué documentos conviene revisar antes de reclamar?

Empieza por la escritura hipotecaria y, si hubo ampliación, por la escritura o acuerdo correspondiente. Comprueba los recibos y movimientos asociados a la firma para confirmar qué importe se cobró efectivamente. Guarda también las comunicaciones y documentos informativos que se entregaron antes de contratar; en el asunto resuelto, el Supremo destacó que no constaba una oferta vinculante, una ficha personalizada ni un documento similar.

Después, prepara una relación separada de cada operación: fecha, importe de la comisión y documento en el que aparece. Si una cantidad figura como porcentaje, contrástala con el importe efectivamente cargado. Así podrás formular una pregunta concreta y distinguir el principal pagado de los intereses que puedan corresponder. En la información publicada sobre este fallo no aparece una cifra de intereses ni una fecha de cálculo, por lo que no es posible fijar desde aquí su cuantía.

La resolución sí indica que se deben abonar los intereses legales correspondientes. El total dependerá del cálculo aplicable a las cantidades reconocidas y no equivale necesariamente al principal de la comisión. Por eso, una calculadora que estime el cargo pagado puede ayudarte a ordenar el caso, pero no sustituye la revisión de la documentación ni determina por sí sola el importe final de una reclamación.

¿Qué información pública puede ayudar a entender una hipoteca?

Para contextualizar el mercado, el Banco de España publica estadísticas relacionadas con la actividad económica y financiera. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana reúne información institucional sobre vivienda, y el INE mantiene sus notas de prensa. Estas páginas sirven como referencias públicas; no aportan, por sí mismas, una conclusión sobre si una cláusula individual es transparente o abusiva.

La pregunta práctica sigue siendo sencilla: ¿cuánto te cobraron y qué información recibiste antes de firmar? En el caso del matrimonio, las comisiones sumaron 1.270,20 euros y no quedó acreditada la entrega de documentación previa suficiente. El Supremo confirmó la devolución de ese importe con los intereses legales correspondientes. Para otras hipotecas, la sentencia ofrece un criterio que merece revisar con atención, pero la respuesta depende de los documentos y hechos de cada operación.