El Banco de España estudia por qué se eligen hipotecas fijas o variables: qué factores pesan al comparar ofertas

Si estás comparando una hipoteca fija con una variable o mixta, el tipo de interés no es lo único que determina qué oferta te llega. Un nuevo documento del Banco de España, basado en operaciones de 2019 a 2023, encuentra que las características de las entidades —en especial su tamaño— ayudan a explicar mejor la modalidad concedida que los factores de demanda estudiados. El análisis no calcula cuánto pagaría cada familia en euros: muestra cómo cambiaron las ofertas y sus márgenes durante las subidas de tipos.

¿Qué influye en que una hipoteca sea fija o ajustable?

El estudio de Miguel García-Posada Gómez y María Rodríguez Moreno analiza nuevas operaciones hipotecarias entre 2019 y 2023. Agrupa las hipotecas variables y mixtas bajo la categoría de tipo «ajustable», porque su interés puede cambiar durante la vida del préstamo.

Entre los factores de oferta, destaca el tamaño de la entidad. Los bancos grandes tienen mayor propensión a conceder hipotecas fijas, algo que los autores relacionan con su mayor capacidad para cubrir el riesgo de tipos de interés. También influye cómo se financia cada banco: las entidades más dependientes de la financiación mayorista tendieron a ajustar sus ofertas según cambiaban el coste y la volatilidad de esa financiación.

Las características del prestatario también cuentan, aunque en el análisis tienen menor poder explicativo. En el período de tipos bajos, una menor capacidad de repago se asociaba con más probabilidad de contratar una hipoteca ajustable. Durante las subidas de 2022-2023, esa relación dejó de observarse en los bancos grandes, pero se mantuvo en los pequeños. Es un resultado estadístico del estudio, no una regla aplicable a todas las solicitudes.

¿Qué diferencias encontró entre los márgenes de las ofertas?

El Banco de España compara los márgenes medios de 2019-2021 con los de 2022-2023. Un punto básico equivale a una centésima de punto porcentual. En las hipotecas fijas, el margen bajó un 41% en los bancos pequeños y un 65,3% en los grandes. En las ajustables, los cambios medios no fueron estadísticamente significativos.

¿Cómo puede usar este análisis quien está comparando hipotecas?

La investigación ayuda a entender por qué la oferta de los bancos puede cambiar cuando suben los tipos, pero no decide qué modalidad resulta mejor para un hogar concreto. Para comparar propuestas, conviene revisar el coste total, el plazo, las comisiones, las vinculaciones y la capacidad para asumir cambios en la cuota. La calculadora de Diario Económico puede servir como punto de partida para simular escenarios.

La pregunta sobre si conviene amortizar hipoteca o invertir en letras del tesoro requiere comparar, entre otros elementos, el interés efectivo del préstamo, la rentabilidad y fiscalidad de la inversión y la liquidez que se desea conservar. Este documento no estudia esa decisión; sí recuerda que las condiciones disponibles dependen también de la estrategia y la capacidad de cada entidad, además del perfil del solicitante.

El informe añade un dato de contexto: las hipotecas fijas superaron el 75% de las nuevas operaciones a mediados de 2022, antes de perder parte de ese peso con el giro de los tipos. La serie volvió a crecer y alcanzó el 72% en junio de 2025. La política monetaria y los cambios regulatorios coincidieron en parte, por lo que el propio documento advierte que no es sencillo separar por completo sus efectos.